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宏觀調(diào)控與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

2005/1/23 21:46:07

    去年以來，針對(duì)部分行業(yè)過熱、投資需求過旺、信貸投放過猛以及亂占濫用耕地等問題，黨中央、國(guó)務(wù)院見微知著、未雨綢繆，及時(shí)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，適度控制信貸規(guī)模，清理整頓開發(fā)區(qū)和土地秩序，控制部分行業(yè)過度投資，著力抓好糧食生產(chǎn)和市場(chǎng)供應(yīng)等，保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況和存在問題
    2003 年我國(guó)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康的，但也有一部分地區(qū)出現(xiàn)了投資增長(zhǎng)過快、結(jié)構(gòu)性矛盾突出以及房?jī)r(jià)快速上漲等問題。
    （一）投資增長(zhǎng)的情況分析
    今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 1820 億元，在連續(xù)多年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，同比又增長(zhǎng) 41.1% ，比去年同期 36.4% 提高了 4.7 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期固定資產(chǎn)投資的 25.8% ，比去年同期下降 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。
    按投資類型分，商品房投資 1203 億元，同比增長(zhǎng) 35.9% ；辦公樓投資 94.3 億元，同比增長(zhǎng) 68% ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 228.9 億元，同比增長(zhǎng) 61% ；其他投資 294 億元，同比增長(zhǎng) 42.7% 。
    推動(dòng)今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的因素，主要是投資的較快增長(zhǎng)。這與一些城市建設(shè)規(guī)模過大、標(biāo)準(zhǔn)過高有密切關(guān)系，城市建設(shè)中的大拆大建帶來大量被動(dòng)性住房需求，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。
（二）商品房供求情況分析
    今年 1 — 3 月，全國(guó)商品房銷售面積為 4271.16 萬平方米，大于同期竣工面積 590.54 萬平方米；住宅商品房銷售面積為 3836.45 萬平方米，大于同期竣工面積 855.54 萬平方米；銷售面積與去年同比增長(zhǎng) 36.3% ，高于竣工面積增幅 16.8 個(gè)百分點(diǎn)。從全國(guó)總體上看，大部分地方供應(yīng)增長(zhǎng)跟不上銷售增長(zhǎng)，尤其是中低價(jià)位住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，加大了價(jià)格上漲壓力。
（三）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況分析
    房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題突出。一是非住宅供應(yīng)比例過大；二是中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房比例偏低；三是經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求。
（四）商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)情況分析
    商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，上海、南京等部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過快。今年一季度全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格 2677 元 / 平方米，增幅 6.6% 。全國(guó) 35 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比增長(zhǎng) 7.7% ，略高于全國(guó)平均水平。綜合分析當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要因素是：
    一是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。非住宅和高價(jià)位住宅供應(yīng)量大，低價(jià)位小戶型、普通商品房供不應(yīng)求，而且成交量下降，推動(dòng)房屋平均價(jià)格上升。
    二是建房成本提高。由于土地市場(chǎng)的整頓和逐步規(guī)范，建材價(jià)格的上漲，融資財(cái)務(wù)費(fèi)用的提高使得建房成本越來越高。
    三是投資性購(gòu)房增長(zhǎng)較快。由于近年來居民可選擇的投資渠道有限，投資性購(gòu)房比例明顯提高。目前許多城市房屋租金明顯上漲，有一些購(gòu)房者購(gòu)房不是用于自住或出租，而是預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，購(gòu)房以轉(zhuǎn)售為目的，實(shí)施“炒房”。如溫州購(gòu)房團(tuán)的行動(dòng)加上媒體的大肆渲染，造成房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，吸引部分人盲目跟風(fēng)購(gòu)房，造成短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲。
    由以上分析可見，目前中低檔商品住宅供不應(yīng)求，將造成商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，并且直接影響拆遷戶購(gòu)房，引發(fā)社會(huì)矛盾。這些問題不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，而且還直接影響了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
二、國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響
    房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)力度較大�？刂品康禺a(chǎn)投資增幅，對(duì)抑制固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)過塊、緩解生產(chǎn)資料價(jià)格上漲、控制信貸規(guī)模過度擴(kuò)張都將產(chǎn)生重要作用。因此，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了直接影響，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也直接關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，這是中央關(guān)注的重要方面。
三、國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策措施
    一是治理整頓土地市場(chǎng)秩序。 4 月 29 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，明確在治理整頓期間，全國(guó)暫停農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年。
    二是加強(qiáng)金融調(diào)控和信貸管理。 4 月 28 日中央決定，適當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率與實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度，嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策和信貸條件發(fā)放貸款，嚴(yán)禁將流動(dòng)資金貸款用于固定資產(chǎn)投資。
    三是提高項(xiàng)目資本金比例。 4 月 26 日國(guó)發(fā) 13 號(hào)文，對(duì)房地產(chǎn)、鋼鐵、電解鉛、水泥等建設(shè)項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到總投資的 35% 以上，對(duì)投資性購(gòu)房降低貸款比例，縮短貸款年限。
    四是規(guī)范房屋拆遷管理。國(guó)家建設(shè)部下發(fā)了《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)性意見》和《房屋拆遷行政裁決規(guī)程》，進(jìn)一步規(guī)范拆遷管理，控制拆遷規(guī)模。
    五是清理拖欠工程款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款約為工程造價(jià)的 5%~30% 。清理拖欠工程款有利于建立良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)秩序，保障農(nóng)民工合法權(quán)益。
    在這些措施作用下，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出發(fā)展中調(diào)整的態(tài)勢(shì)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持一定的增長(zhǎng)，但投資增勢(shì)明顯趨緩。
    四、適應(yīng)宏觀調(diào)控的形勢(shì)，保持企業(yè)健康發(fā)展
    宏觀調(diào)控，對(duì)實(shí)力雄厚的大企業(yè)是發(fā)展的好機(jī)遇，對(duì)部分實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)，更是考驗(yàn)，可能導(dǎo)致其在建且已經(jīng)預(yù)售部分房屋的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因資金鏈的中斷而拖延項(xiàng)目的交付使用。為此，我們要認(rèn)真分析，尋找解決的辦法：
    一是前期預(yù)售時(shí)，價(jià)格不宜偏高，可低開高走，提高商品房定金和預(yù)付款的比例。
    二是用在建項(xiàng)目尋找合作伙伴，走聯(lián)合經(jīng)營(yíng)之路。
    三是目前銀行重點(diǎn)支持中等收入家庭購(gòu)買自用住房，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目定位時(shí)，多考慮低價(jià)位、中小戶型商品房，盡量少做高檔住宅、別墅、公建項(xiàng)目。
    四是盡量在省會(huì)以上大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中型城市尋找項(xiàng)目。
    五是拓寬融資渠道，在商業(yè)銀行以外的保險(xiǎn)、信托投資公司等單位進(jìn)行合作。
    房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重大，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，與土地、金融、勞動(dòng)力、生產(chǎn)資料等其他要素市場(chǎng)、商品市場(chǎng)密切相關(guān)，關(guān)系著人民群眾的住房問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要組成部分，我們必須服從宏觀調(diào)控大局的需要，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，認(rèn)真分析形勢(shì)，主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)，才能降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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